El mercado inmobiliario argentino atraviesa una transformación profunda: los tradicionales departamentos “en pozo”, que durante años fueron la opción más accesible para invertir, hoy registran una demanda mínima y quedaron relegados frente a las unidades usadas y a estrenar. Así lo revela un informe del portal Zonaprop, que expone el impacto directo de la disparada del costo de la construcción, hoy casi tres veces más caro que hace cinco años.
Según el relevamiento, el 78% de las búsquedas para comprar vivienda se orienta actualmente a propiedades usadas, mientras que el 20% apunta a unidades a estrenar. En contraste, apenas el 2% de la demanda se interesa por departamentos en pozo, una cifra que refleja el fuerte retroceso de este segmento. El dato se vuelve aún más elocuente al observar la evolución reciente: en septiembre de 2025, solo el 1,3% de la demanda total se canalizó hacia este tipo de proyectos, cuando en 2023 representaba el 5%.
La principal explicación de este cambio está en los precios. De acuerdo al informe, los departamentos en pozo acumulan en 2025 un incremento del 9,13%, llevando el valor del metro cuadrado a 3.056 dólares, el más alto del mercado. Las unidades a estrenar se ubican apenas por debajo, con 2.906 dólares por metro cuadrado, mientras que los usados aparecen como la alternativa más accesible.
Este escenario invirtió una lógica histórica: hoy comprar una propiedad a estrenar resulta más barato que hacerlo en pozo, con una diferencia de aproximadamente 5% a favor de la unidad terminada. Tradicionalmente, el pozo ofrecía precios más bajos para compensar la espera y el riesgo de la obra, pero desde octubre de 2024 esa relación se revirtió.
El trasfondo de este fenómeno es el encarecimiento del costo de construcción en dólares, que solo en noviembre aumentó 4,7% y que, desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, acumula un alza del 105%. En términos prácticos, construir hoy cuesta casi el triple de lo que costaba durante la pandemia.
Frente a este panorama, las unidades a estrenar ganaron competitividad porque fueron edificadas con costos de materiales y mano de obra de hace dos o tres años, significativamente más bajos que los actuales. En sentido opuesto, los proyectos en pozo reflejan de lleno los valores presentes de la construcción, lo que los vuelve menos atractivos para el comprador.
En paralelo, los departamentos usados se consolidan como la opción más estable y negociable. Con un valor promedio de 2.210 dólares por metro cuadrado y un incremento del 2,89% en 2025, son 38% más económicos que los departamentos en pozo y 31% más baratos que las unidades a estrenar. Además, el informe destaca que la reactivación de los créditos hipotecarios para viviendas terminadas impulsó aún más la demanda de este segmento.
Así, el mercado inmobiliario redefine sus preferencias: el pozo pierde protagonismo, mientras que las propiedades listas para habitar —nuevas o usadas— vuelven a ocupar el centro de la escena en un contexto de costos en alza y decisiones de compra cada vez más cautelosas.
